Thursday, May 13, 2010

BATA : Tak Lagi Sebatas Bata Merah

ata masih menjadi pilihan utama untuk bangunan rumah. Kini jenis bata kian beragam dan pembuatannya pun mulai memakai perangkat teknologi.

Biasanya kalau ada orang mencari rumah baru di perumahan-perumahan yang masuk kelas menengah ke bawah, pertanyaan yang sering muncul ke pihak pengembang apakah dindingnya terbuat dari batu bata atau batako. Ini bisa dimaklumi karena jenis material yang digunakan untuk dinding sangat menentukan kekuatan rumah tersebut. Apalagi di banyak masyarakat sendiri masih punya kesan kuat bahwa batu bata lebih kuat ketimbang batako. Sekalipun saat ini ada beberapa batako yang dibuat dengan teknologi mesin.

Sebetulnya masyarakat Indonesia sejak dulu sudah akrab dengan material batu bata atau dikenal juga bata merah karena warnanya yang kemerah-merahan. Ini bisa terlihat dari bangunan candi di beberapa daerah di Jawa yang menggunakan bata merah sebagai fondasi maupun dinding. Bahan dasar batu bata merah terbuat dari tanah liat, yang umumnya merupakan indutri rumah.

Kelebihan dari bata merah, selain daya tahannya yang lama, tentu tergantung kualitas pembuatan, juga mudah dalam pemasangan. Di luar bata merah, material lainnya yang menjadi pilihan untuk dinding adalah batako. Dari sisi ukuran batako lebih besar dari batubata. Bahan dasar pembuatan batako ada yang terbuat dari campuran pasir dan semen. Ada juga batako yang terbuat dari kapur.

Sayang, karena pembuatan batako yang sifatnya massal sering kurang memperhatikan kualitas bahan bakunya. Sehingga masyarakat cenderung lebih banyak menggunakan bata merah. Apalagi saat ini teknologi pembuatan bata sudah makin berkembang. Cara pembakarannya pun sudah menggunakan mesin, tidak lagi cara tradisional. Sehingga mampu menghasilkan batu bata yang tidak hanya kuat tetapi juga tampil cantik untuk dinding rumah.

Batu bata yang dibuat di pabrik-pabrik biasanya orang menyebutnya dengan nama bata press atau bata beton. Menurut Abdullah Ali Hadil, Chairman Bintang Timbul, bata press dapat diproduksi dengan cara dibakar memakai bahan bakar minyak, kayu atau dari batubara. Ada dua jenis bata press yang banyak beredar di pasaran, yaitu bata press ekspos dan bata press non ekspos. Bata press eskpos tidak perlu diplester lagi, dan pembuatannya pun agak rumit ketimbang yang non ekspos.
Cara pemasangannya pun untuk bata press ekspos harus ditangani oleh tukang batu yang sudah berpengalaman dan ahli. Beda dengan bata press non ekspos yang tidak harus tukang batu berpengalaman, karena toh, harus diplester agar rapih. Dari segi warna, bata press khususnya yang ekspos memang lebih natural, ketimbang bata merah biasa. Selain warna yang lebih bagus, bata press ekspos lebih mudah perawatannya.

Soal harga, menurut Abullah, bata press ekspos memang lebih mahal ketimbang bata press non eskpos. “Tetapi kalau dibandingkan secara beaya keseluruhan, menggunakan bata press ekspos dengan yang non eskpos hampir sama beayanya, karena yang non ekspos ada biaya untuk pemlesteran,” kata Abdullah.

Sistem Interlock
Makin berkembangnya pembuatan bata saat ini bisa dilihat dari produk-produk bata di pasaran yang sudah menggunakan sistem interlock. Dengan sistem interlock pemasangan bata lebih cepat, akurat dan presisi. Salah satu material bata yang menggunakan sistem interlock adalah bata beton merek iBrick. Menurut Herbowo, Public Solution, PT. Drymix Indonesia, pemasangan bata iBrick terbilang simpel karena menggunakan sistem interlock. “Adanya komponen interlocking iBrick memiliki kemampuan menahan geser. Sehingga akan lebih baik dalam menahan gaya horizontal akibat gempa,” kata Herbowo.
Bata dengan sistem interlock membuat dinding sangat flat karena presisinya cukup baik ketimbang batu bata konvensional. Bahan dasar bata iBrick terbuat dari semen, pasir dan additive, dengan metode pemadatan dan vibriasi (seperti paving block). Menurut Herbowo, bata iBrick ini produk original dari PT. Drymix Indonesia. “Produk ini merupakan produk inovatif,” ujar Herbowo.

Bambang Barata, pengamat arsitek, mengatakan dari segi harga bata merah memang paling murah dibanding bata press atau bata hebel. Walaupun saat ini kualitas bata merah sangat variatif. Kelebihan bata merah ini sangat mudah menyerap air, sehingga plester lebih melekat. “Kelemahan bata ini biasanya rapuh, jadi harus pintar-pintar memilih bata yang baik,” kata Bambang.

Sementara bata beton dari segi harga memang lebih mahal dari bata merah biasa. Keunggulan jenis bata ini yaitu ukuran dan kualitasnya lebih terjamin karena produksi pabrik. Ukurannya pun cenderung lebih besar dari bata merah, sehingga jumlah penggunaan per meter persegi lebih sedikit. “Keunggulannya adalah lebih kuat dibandingkan bata merah. Kualitas penyerapan air lebih kecil bila dibandingkan bata merah,” ujar Bambang.

Jenis lain untuk konstruksi dinding adalah hebel. Menurut Bambang, harganya memang lebih mahal ketimbang bata merah atau bata beton. Tapi kualitas dan ukuran tentu terjaga. Kelebihan dari hebel adalah ringan sehingga bisa mengurangi beban konstruksi, yang otomatis berpengaruh terhadap besarnya balok dan kolom. Ukuran bata jenis hebel lebih besar-besar, sehingga konstruksi menjadi semakin cepat. Namun untuk plesteran harus menggunakan semen khusu yang agak mahal. “Akhirnya tergantung budget kita. Bila ingin harga termurah pilih bata merah yang terbaik kualitasnya. Tapi bila ingin cepat gunakan bata sejenis hebel, namun lebih mahal,” kata Bambang. HENDARU, HARYANTO, ION SATURANGGA

Foto :

1. PEMBANGUNAN PERUMAHAN : Bata Merah Masih Banyak Jadi Pilihan Untuk Membangun Rumah

2. BATA IBRICK : Sistem Interlock Membuat Dinding Mampu Menahan Geser Akibat Gempa

Total View : 1580

Wednesday, May 12, 2010

Griya Nani Perumahan di Cibinong





Terletak dijantung kota Cibinong, tepatnya di jl. Abdul Hadi (kira2 50 dari jl Raya bogor dan jl tegar beriman) menjadikan griya nani pilihan yang tepat untuk tinggal bagi pebisnis dan keluarga muda yang aktif di cibinong maupun Jakarta. Diapit oleh 2 pintu Tol Citeureup dan Sirkuit Sentul memberikan akses cepat menuju Jakarta.

Jumlah unit terbatas hanya 5, dengan type 45/80 dan bisa juga type 80/100 (2lantai), namun masih memungkinkan untuk kompromi karena kavling ready stok dan belum terbangun. Bagi anda yang serius segera hubungi tim marketing kami 08118891919/02198671079

every body can be a developer

tulisan kali ini berjudul " everybody can be a developer" kok bisa yah? caranya gimana??
mmm...gak punya uang banyak?? gak punya skill??
asal ada usaha, niat dan doa dan tentunya gak NIPU"...caranya gampang kok...
1. punya tanah....cari lahan yg tidak mriing dekat kali, cari yg tanahnya datar, lokasi bagus tentunya dimulai dari lhan punya teman atau sodara
2. cari partner bisa pemilik lahan, kontraktor dan link orang bank
3. pelajari, rasakan dan ikuti perasaaan alias feeling kita tanah ini ok gak?
4 lakukan secara bersamaan bikin perjanjian ajb, bikin site plan, gambar 3d, bikin spanduk+brosur
5.lakukan marketing secara cepat
6. jual keras

Tuesday, May 11, 2010

6.HOT DEAL LAHAN

Terdapat beberapa metode dalam mengakuisisi lahan.Namun bagaimana yang dapat menekan modal anda dan seperti apa metode yang disebut HOT DEAL?Berikut metode-metode tersebut.

Beli Putus
Praktek ini mudah.Anda tinggal mengincar lahan yang ingin digarap,tawar menawar dan bayar.Beli putus seperti ini akan membuat modal yang anda gelontorkan menjadi padat alias besar.
Karena lahan adalah salah satu komponen terbesar dalam komposisi biaya.
Beberapa hal yang perlu anda perhatikan adalah luas lahan.Setelah transaksi,BPN akan melakukan pengukuran ulang atas lahan.Dalam sejarah,luas lahan cenderung akan berkurang.Sangat sedikit ditemukan kasus,lahan lebih luas daripada yang tertera di sertifikat.
Perhatikan pula keuntungan investasi anda.Dengan modal yang besar,tingkat pengembalian modal dapat saja tidak menarik.Beda dengan keuntungan bersih?Dibagian lain di buku ini akan dijelaskan lebih lanjut.

Beli Bertahap
Praktek ini juga mudah.Setelah anda cocok dengan lahan dan dilakukan proses tawar menawar.Namun pembayaran lahan dilakukua secara bertahap.Jangka waktu sesuai dengan kesepakatan pembayaran.
Pembayaran dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan waktu,berdasarkan cek point kegiatan atau gabungan keduanya.Pembayaran bertahap berdasarkan waktu adalah pembayaran yang anda lakukan atas dasar tempo waktu pembayaran berdasarkan kesepakatan.misalkan 6 kali pembayaran dalam tempo 6 bulandan bentuk jangka waktu lainnya.

Monday, May 10, 2010

Menilai tanah yang layak

Faktor Lingkungan Sekitar
Dengan melihat lingkungan sekitar,akan memudahkan anda untuk menilai apakah lokasi yang sedang diincar lebih layak untuk dibangun kawasan seperti apa.Dapat pula dilihat dari beberapa developer yang bermain di lokasi sekitar.Jika memang tidak ada,anda adalah peeoner dengan resiko kegagalan lebih besar.Namun jika sukses,keuntungan bisa jauh lebih besar.

Harga Dasar Tanah
Harga dasar tanah menjadi faktor utama dalam menentukan lanjut tidaknya proses brikutnya dalam mengembangkan bisnis properti.Karena harga dasar tanah itulah yang salah satu faktor selain harga bangunan untuk menententukan nilai jual properti Anda.Harga dasar tanah dapat di tinjau dari beberapa aspek berikut:
.Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan).Anda dapat membaca berapa harga NJOP yang tertera.Di beberapa kota ,harga NJOP bisa dijadikan patokan untuk menaksir harga dasar tanah. .Harga Pasar Harga yang sedang dipasarkan

Tuesday, May 4, 2010

how to start to be a developer

Mencari Lahan yang Layak
lahan yang layak ditinjau dari sisi mana saja?Banyak faktor yang bisa dijadikan patokan.Dari lokasi,harga dasar,bentuk lahan,status lahan,cara pembayaran.Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar.Bentuk lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil.Status lahan akan mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya.Cara pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan.
Sisi kelayakan lainnya adalah apakah lahan tersebut dapat dibangun perumahan.Perihal ini dapat anda survey di dinas terkait(Bappeda atau BPN)untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang(RUTR).Jangan sampai lahan yang akan anda beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak mungkin anda kembangkan menjadi perumahan,atau peruntukan untuk daerah resapan,atau banjir kanal.

Menghitung Cepat
Pernah membaca buku Blink?Bahwa otak kita dapat bekerja secara cepat berdasarkan pengalaman sebelumnya.Ya....ini bagi anda yang sudah mahir.Karena sering ketemu lahan,sering menghitung,dan sering praktek.Tapi bagi anda yang pemula,tentu saja ini tidak mudah.


Perencanaan Lahan
Banayk hal yang mesti disusun dalam perencanaan lahan.Terdapat siteplan atau gambar kawasan yang terdiri dari beberapa kaplinh komersil,berapa besaran fasilitas umum,gambar jalan,lebar jalan,lebar kapling,dan sebagainya.Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk melakukan pekerjaan ini.
Anda juga survey pemasaran untuk melihat persaingan pasar di daerah tersebut.Kami biasa menyamar sebagai calon konsumen,bertanya banyak hal ke marketing developer dari harga jual (tentunya beserta diskon ),spesifikasi,cara pembayaran,pajak-pajak jual beli.Juga sering kali menghampiri tukang,mandor atau kontraktor yang sedang mengerjakan proyek disana,untuk mengetahui harga borongan.Syukur-syukur kenal kontraktor yang dapat diajak kerja sama
Mapping lokasi di atas peta sebuah kota serig kali kami lakukan.Untuk mengetahiu titik-titik pesaing dan keunggulan lokasi kami dibandingkan dengan yang lain.
Yang terakhir adalah membuat detail kelayakan proyek.Bab ini juga dapat anda peroleh dibagian buku ini dan file contoh perhitungan kelayakan dapat anda download di milist yukbisnisproperti@yahoogroups.com.

Modal
Modal salah satu yang perlu persiapkan untuk menjalankan bisnis ini.Dalam bagian lain dari buku ini,anda akan mendapatkan cara-cara bagaimana menekan modal,sehingga modal yang akan di keluarkan menjadi kecil.Bahkan anda tidak perlu modal sama sekali.

Perijinan
Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah dan investor sudah di dapatkan.Proses perijinan perlu dijalankan.Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya dapat berbeda satu sama lain.Tidak ada pakem yang sama untuk di ikuti.
Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap,akan memudahkan anda mengurus perijinan,jika tidak anda musti bergerilya dari BPN,Bappeda,Kimpraswil untuk mengetahui urutan perijinan.Atau lebih mudahnya,berikan saja kewenangan kepada notaris yang sudah ahli dibidang perijinan untuk mengurus perijinan lokasi anda.

Pemasaran
Setelah perijinan di peroleh,setidaknya dapat dipastikan dapat di peroleh,maka lanjutkan dengan promosi dan penjualan.Banyak cara dalam promosi.Ada out door dan in door.Dengan spanduk,billbroad,umbul-umbul,iklan koran,website,pameran,brosur dan lain-lain.
Jika survey pasar anda di awal tepat.Dan anda meramu harga jual.Kami yakin,tak lebih dari 2 bulan,produk anda akan terjual 50%.

Monday, May 3, 2010

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

ekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.

Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.

Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.

Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.

Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.

Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.

Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.

Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.

Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa yang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.

Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.

Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?

Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.

Hayo, siapa berani mencoba ?