Menilai tanah yang layak

Faktor lingkungan sekitar

Dengan melihat lingkungan sekitar, akan memudahkan kita untuk menilai apakah lokasi yang sedang diincar lebih layak untuk dibangun kawasan seperti apa. Dapat pula dilihat dari beberapa developer yang bermain di lokasi sekitar. Jika memang tidak ada, Anda adalah pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses, keuntungan bisa jauh lebih besar.

Harga Dasar Tanah

Harga dasar tanah dapat ditinjau dari beberapa aspek berikut : 1. Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). 2. Harga Pasar. Harga yang sedang dipasarkan pada saat itu. Dapat diperoleh dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga, makelar. 3. Harga Kesepakatan. Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu 1 tahun terakhir ini. Bisa diketahui dari notaris, info tetangga, dll.

Pertimbangan perbankan

Pertimbangan dari perbankan patut diperhatikan. Mengapa? Karena bank sebenarnya memiliki dasar perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat kita gunakan sebagai dasar penentuan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank juga melakukan kerjasama pembiayaan dengan developer lain yang mungkin berada di lokasi sekitar lokasi yang sedang diincar.

Bentuk Lahan

Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan sedikit memberi kesulitan dalam menggambar siteplan, meskipun pada sisi lain kesulitan ini bias menjadi sebuah keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan yang relative persegi, akan memberikan efektifitas lahan yang lebih maksimal dibandingkan dengan bentuk yang tidak beraturan. Lahan datar lebih mudah dalam pengelolaan dibandingkan dengan lahan berkontur. Lahan berkontur berbiaya relative lebih besar dibandingkan lahan datar. Namun keunggulan lahan berkontur, biasanya memiliki pemandangan yang indah.

Status

Lahan Sawah, biasanya lebih murah. Namun dalam proses perijinan perlu diajukan ijin pengeringan. Dan pada praktek lapangan, memang harus dikeringkan dan proses2 lainnya seperti scraping, pengurugan dll. Pekarangan, biasanya lebih mahal dibandingkan lahan sawah. Namun pengelolaannya cenderung lebih mudah. Tidak ada lagi pengeringan sepertinya halnya lahan sawah.

Tidak bersertifikat (tanah negara, hak garap). Perlu dilakukan proses sertifikasi. Untuk dapat dilakukan proses perijinan lebih lanjut. Keuntungan lahan tak bersertifikat, kita bisa melakukan negosiasi pembayaran jangka waktu yang lebih panjang dengan alasan membutuhkan waktu untuk proses sertifikasi lahan untuk memastikan luasan lahan yang akan diakusisi. SHM (Sertifikat Hak Milik). Umum dimiliki oleh perseorangan sebagai bukti milik atas lahan. Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan lebih cepat. HGB (Hak Guna Bangunan). Umumnya dimiliki perusahaan. Bersifat sementara dengan jangka waktu tertentu. Biasanya 25 tahun. Namun dapat ditingkatkan haknya menjadi SHM. Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan lebih cepat.

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2009/11/25/menilai-tanah-yang-layak/

Griya Nani Perumahan di Cibinong

Terletak dijantung kota Cibinong, tepatnya di jl. Abdul Hadi (kira2 50 dari jl Raya bogor dan jl tegar beriman) menjadikan griya nani pilihan yang tepat untuk tinggal bagi pebisnis dan keluarga muda yang aktif di cibinong maupun Jakarta. Diapit oleh 2 pintu Tol Citeureup dan Sirkuit Sentul memberikan akses cepat menuju Jakarta.

Jumlah unit terbatas hanya 5, dengan type 45/80 dan bisa juga type 70/100 (2lantai), namun masih memungkinkan untuk kompromi karena kavling ready stok dan belum terbangun. Keuntungan Akses yaitu :
1. 5 menit dari pemda cibinong
2. 15 menit dari pintu tol sentul dan citeureup
3. 20 menit ke bogor dan ke statiun kreta bojong gede

Just call for detail nur 08118891919/02198671079
jeev 08118891909/02192655099

Lima Jurus Men-deal-kan Produk Properti Anda

egitu banyak jurus dalam memasarkan produk properti. Berikut ini 5 jurus tambahan untuk men-deal-kan produk properti Anda ketika Anda sebagai agen atau pemasar properti berhadapan dengan customer secara langsung.

Do not judge a Book by Its Cover ; Sering mendengar kalimat ini dari Mas Tukul di Empat Mata? Ya memang jangan menilai buku hanya dari sampulnya. Begitu pula jangan menilai konsumen potensial dari penampilannya.

Semua kemungkinan sangat mungkin terjadi ketika Anda hanya menilai dari satu sisi saja. Bisa saja orang yang seolah tidak masuk segmen Anda adalah pesuruh kepercayaan seorang pengusaha terkaya di Indonesia atau orang yang nyeleneh tapi masuk dalam kategori segmentasi Anda. Atau mungkin memang bukan segmen Anda, tapi ia dapat menyebarkan informasi kepada teman, saudara atau siapapun yang ditemuinya tentang produk properti Anda. Toh tidak ada ruginya bersilaturahmi kan?

Kuncinya adalah tetap menyambut dan melayani dengan baik, siapa tahu orang yang Anda layani dengan celana pendek dan baju hem putih kotak-kotak itu adalah Bob Sadino?!

First Impressions ; Impresi pertama kali itu penting. Boleh kita menisbikan penampilan konsumen, namun haram jika Anda menisbikan penampilan Anda. Impresi tidak hanya dalam penampilan fisik saja. Salam yang renyah, senyum yang lepas, gaya bicara Anda yang lugas dan mantab (pake B), apalagi yang Anda temui sekelas Bob Sadino.

Tahan sendawa Anda apalagi jika sendawa Anda itu berbau busuk seperti bau sampah. Hindari bau mulut baik dari rokok maupun memang mulut Anda bau busuk. Sediakan permen rasa mint, alih-alih untuk suguhan konsumen, padahal untuk menutupi kekurangan Anda. Maaf, bercanda kok. Intinya penampilan Anda 100% perfect. 95% bolehlah….

Meniru gaya Bob Sadino juga boleh. Tetapi… gaya yang tidak umum itu bisa jadi malapetaka. Kenapa? It’s worked for Bob, and I don’t think so it can be worked for you…

Presentation ; Nah ini saatnya Anda memasukkan virus-virus produk properti Anda dalam mind set calon buyer Anda. Siap kan kertas untuk corat coret, atau jika Anda menggunakan media komputer atau laptop, siapkan CD kosong. Sampaikan keunggulan produk properti Anda, sampaikan cara berhitung untuk memiliki properti Anda, sampaikan alasan mengapa calon buyer Anda harus memilih properti Anda.

Sampaikan presentasi Anda dengan cara yang tidak biasa atau minimal tidak membosankan si mangsa. Jika si mangsa sudah terlihat lelah, letih dan lesu, ini pertanda Anda harus memainkan emosi si mangsa dengan mengangkat interest si mangsa. Ah yang bagian ini, Anda baca saja teknik berkomunikasi dengan baik dan benar.

Lead the Topic ; Sebenarnya ini adalah kunci dari suksesnya presentasi. Lead the topic maksudnya menggiring arah pembicaraan, pertanyaan maupun pernyataan si konsumen.

Jangan sampai terjadi jeda dalam pembicaraan Anda dengan konsumen. Pertanyaanpun Andalah yang mengarahkan. Caranya gampang, pancing saja dengan pertanyaaan. Misal “Bapak kira-kira memilih tipe yang seperti apa?”. Ada 2 kemungkinan jawaban, yakni dengan menjawab tegas atau menjawab kembali dengan pertanyaan. Nah Anda sudah bisa mengarahkan pertanyaan. Mengarahkan pernyataan tekniknya juga gampang dan sesederhana mengarahkan pertanyaan.

Kalau Anda sering melakukan latihan, lama-lama mulut Anda piawai memainkan nada-nada arahan…

A Gift ; Hadiah? Ya.. hadiah? Mahal? Tidak harus. Pernah developer besar memberikan balon kepada anak-anak yang lewat di depan konter pamerannya dengan harapan si orang tua akan sungkan dan bertanya tentang produk properti yang ditawarkan dan artinya si developer memiliki kesempatan menanam virus-virus produk propertinya. Balon gitu lho?

Tidak melulu hadiah itu adalah sesuatu berada jauh di sekitar Anda. Kadang hadiah itu dapat Anda peroleh dari sekitar Anda. Ingat dalam presentasi, kita harus mempersiapkan kertas atau CD kosong? Kertas kosong yang Anda corat-coret untuk cara menghitung harga atau CD yang di-burn dengan Powerpoint presentasi Anda atau animasi 3D, dibalut dengan brosur yang lebih mewah (biasanya yang dibagikan konsumen adalah flyer), jangan lupa kartu nama yang unik dengan nomor kontak yang mudah diingat. Kalau perlu nama Anda yang rada ndeso diganti atau ditambah biar keren tapi unik. Itu sudah cukup menjadi hadiah, yang penting disampaikan dengan tata cara yang gila! Bukan Anda yang gila!!! Maksudnya dengan kemasan yang berbeda.

Ada sekelumit cerita tentang konsumen saya. Meski ketemunya dengan teman-teman saya yang lainnya, si konsumen tetap saja memanggil teman-teman saya dengan panggilan mas Aryo. Kenapa? Karena oleh-oleh kartunama dengan ukuran mini, nomor telepon dengan triple 9 sebagai akhiran, nama yang rada unik Aryo Diponegoro (unik atau ndeso ya) dan gaya presentasi yang gila yang saya sampaikan. (Numpang comment : apa gak ditambah-tambahin neh???). Tapi ini fakta kok.

Well, OK, lima jurus di atas hanya akan sia-sia jika tidak dipadukan dengan jurus memasarkan properti lainnya seperti pengetahuan terhadap produk, keunggulan, aksesibilitas, lokasi, promosi, strategi harga, dan pelayanan serta wawasan yang luas. Saya jamin 99% akan GAGAL kecuali Anda satu-satunya pemasar properti di dunia ini…

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2008/07/15/lima-jurus-men-deal-kan-produk-properti-anda/

villa ar royyan

Berlokasi di Jl. H. Mustofa Komplek Hankam Kel Pasir Gunung Selatan Kec CImanggis Depok. Lokas persisnya adalah kira2 1KM dari perempatan lampu merah gunadarma RTM Kelapa dua Depok. dengan lokasi tersebut pula membuat Villa Ar-Royan menjadi pilihan tempat tinggal yang sangat strategis.

Kenapa? karena hanya 1 KM ke Jakarta, 10 menit ke pintu Tol Cijantung, 15 menit ke pintu Tol CIbubur. 5 menit ke kampus UI, Gunadarma, UP dan margonda raya sebagai pusat kota Depok dengan Giant dan carrefournya.

Kontur lahan yang bergelombang menjadikan lokasi in seperti anda tinggal disebuah villa dengan [emandangan alami kali ciliwung, gunung salak dan depok city. suasana asri dan masih banyaknya burung-burng yang berhabitat di sana menjadikan lokasi ini sebagai satu-satunya lokasi perumahan bersuansan villa di Depok.

mau jadi developer

mmm...pengalaman dari teman yg sudah mencoba menjadi developer...
alowww semuanya...
jadi developer sebenarnya mudah tetapi dengan perencanaan yg matang, tidak hanya asal ada tanah yg nganggur trs langsung bernafsu ingin membangun. Tanpa lihat status tanah ( HGB atau SHM),dll

Ok! berikut ini adalah kesimpulan dan kejadian di lapangan untuk menjadi developer
1. Untuk pemula pilih lahan yg kotak alias bukan tanah rawa/sawah atau tanah conturing jadi pilih lahan yg datar aja...utk memudahkan pembangunan jadi tidak ada biaya pembersihan lahan dan cut and fill ( ini memakan biaya yg lumayan besar)
2. Lahan Yang musti dilakukan check lahan tersebut di BPN, kalau gak ngerti caranya ke notaris aja minta tolong di check...paling keluarnya rp 500.000,- dan juga lihat peruntukkan wilayah apakah boleh dibangun perumahan( liat lokasi tanahnya berada dimana apakah di jakarta atau bogor atau wil yg lain)
3. Lakukan negosiasi dengan pemilik lahan, misalnya dana kita terbatas atau bahkan tidak mempunyai dana sama sekali. Ajak kerjasama pemilik lahan dengan ketentuan pembayaran dilakukan setelah rumah laku dan pembagiaan keuntungan. Lakukan perjanjian di notaris agar saling percaya dan tidak merasa dirugikan. Berani action...!!
kalo pemilik lahan tidak mau kerjasama, cari investor dong...
4. Menghitung dengan cepat berapa anggaran yg kita butuhkan dimulai dg biaya perizinan, harga jual...sampai biaya pemasaran
5. Survey pasar...yaitu lokasi saingan perumahan disekitar lokasi lahan kita, dari mulai harga jual serta desain rumahnya
5. Bikin site plan/ maste plan dan juga gambar rumah + denah
6. Siap di pasarkan

my blog at aryo diponegoro site

Selamat Malam

alhamdulillah semuanya terkendali dengan benar!!
menjadi Developer + kontraktor ternyata tidak mudah juga,...