Monday, June 21, 2010

Teknik BASE ON SQUARE METER EFFECTIVE

Saya terbiasa menghitung segala sesuatu dengan Teknik BASE ON SQUARE METER EFFECTIVE. Jadi maaf kalau saya juga akan menjelaskan dengan teknik ini.

Dalam menghitung harga jual konsumen, rumusnya adalah;

[ (HPT + Laba + Lain Lain) : 0,95) ] + PPN 10%

HPT = Harga Pokok Tanah

HPT = harga perolehan lahan + biaya perijinan + biaya pematangan lahan + biaya dibayar dimuka (OHC)

Laba = target atau ekspektasi laba

Lain-lain = sambung listrik, sambung air, split sertipikat, IMB, dll. (@ Rp. 6 s/d 10 jt/unit)

Jadi dalam hal ini ada 5 variabel yang perlu dianalisa;
- Harga perolehan lahan
- Biaya perijinan
- Biaya pematangan lahan
- Biaya dibayar dimuka (OHC)
- Ekspektasi laba

Saya punya alat bantu yang namanya TABEL RASIO. Semua rasio biaya yang wajar untuk 5 item diatas dijelaskan, dalam beberapa varian atau opsi.

Jika saya tidak mendapat INFORMASI apapun yang lebih lengkap, maka secara kasar saya menghitung sbb ;

Harga Perolehan = 175.000
Diefektifkan 60% menjadi = 292.000/m2

VERSI SEMI REAL ESTAT

Biaya Perijinan = 8.000/m2
Biaya Pematangan Lahan = 150.000/m2
Biaya OHC = 100.000/m2

HPT = 550.000/m2
Laba = 300.000/m2
Harga Jual Tanah = 850.000

HITUNG HARGA JUAL T-30/75

Bangunan
30 m2 x 1,4 jt/m2 = 42 jt
Tanah
75 m2 x 850rb/m2 = 63,75jt
Lain - Lain = 7,25 jt/unit

Harga sebelum PPH = 112,5 jt
Setelah PPH = 118,4 jt.

VERSI RUMAH SEDERHANA PLUS

Biaya Perijinan = 8.000/m2
Biaya Pematangan Lahan = 100.000/m2
Biaya OHC = 75.000/m2

HPT = 475.000/m2
Laba = 225.000/m2
Harga Jual Tanah = 700.000

HITUNG HARGA JUAL T-30/75

Bangunan
30 m2 x 1 jt/m2 = 30 jt
Tanah
75 m2 x 700rb/m2 = 52,5jt
Lain - Lain = 7,5 jt/unit

Harga sebelum PPH = 80 jt
Setelah PPH = 84 jt.

Catatan;
Sebelum PPN

Saya sudah bantu hitung dalam 2 versi.
Kalau menurut analisa saya, itu disebabkan karena HARGA PEROLEHAN LAHAN YANG KEMAHALAN.

Ada beberapa hal yang saya usulkan;
- Nego ulang soal harga lahan. Idealnya kisaran 125.000 - 140.000 /m2
- Berani main di segmen lebih atas. Tapi kalau lokasinya saja kalah bagus, seperti berat.
- Terpenting, apakah secara Investasi menguntungkan memaksakan diri main di level RS Plus?

Jika masih ingin diskusi, silahkan datang ke Padepokan milik Perguruan Kungfu Properti di Cempaka Mas. Sudah konsultasi gratis, diberi kopi dan nasi padang pula, hehe ... Ditunggu.

Sukses !!!

__________
Saya lagi bingung menghitung kelayakan proyek. Ada prospek tanah yang
ditawarkan ke saya, harga 175ribu/m2. Hitungan saya, tipe 30/75 harga
jualnya di sekitar 100juta. Nah yang bikin saya puyeng, kompetitor yang
jaraknya lebih dekat ke jalan raya ternyata menjual tipe 30/75 itu cuma
dengan harga 82juta. Apakah saya yang salah hitung, ataukah kompetitor itu
yang enggak pake kontraktor alias developer sekaligus kontraktor sehingga
elemen biaya konstruksi bisa ditekan jauh ?

Terimakasih...

No comments:

Post a Comment