Konsultan Property : Bisnis Property..?? Berani….

Sebagai orang
yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property
investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran
tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi
dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai
bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas
model, tipe dan aksesoris properti.

Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori
manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam
bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa
instrumen yang menentukan hal ini.

Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan
dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga
tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara
hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke
depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.

Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer
misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok
dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi?
Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita
serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent
Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih
lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana
manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan
pengelolaan.

Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas
properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan
cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan
kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di
masa mendatang.

Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua
resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya
cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis
properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya
musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka
menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan.
Anda berani lebih besar???

“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang
menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir
benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji.
Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan
Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261

Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer
yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo
bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari
100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar.
Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka
waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.

Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor,
konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus
mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah
bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran
berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2
dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan.
Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2.
Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta.
Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk
kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan.
Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan?
Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan
600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa
menjadi 1.2 M! Fantastis!

Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko
maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual
harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan
lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah
sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi.
Ini salah satunya.

Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau
jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah
mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan
developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan
kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang
bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas
KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen
properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima.
Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple
bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti
kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang
masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan
instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam
akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan
menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%,
berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran?
Jangan-jangan modal anda sudah kembali?

Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan
sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan,
prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada
bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima
60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan?
Yang penting jaga target penjualan.

Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan
baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!

Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun
resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang
secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih

Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan?